Εφόσον η παράδοση και η μεταβίβαση έγινε νόμιμα, ο πωλητής ευθύνεται μόνο αν το πράγμα έχει κάποιο πραγματικό ελάττωμα ή δεν φέρει τις συμφωνημένες ιδιότητες (πλημμελής εκπλήρωση).
Πότε υπάρχει πραγματικό ελάττωμα ή έλλειψη συνομολογημένης ιδιότητας
Το πράγμα έχει πραγματικό ελλάτωμα ή έλλειψη συνομολογημένης ιδιότητας όταν το πράγμα που παραδίδεται δεν ανταποκρίνεται στη σύμβαση, και ιδίως:
Αν δεν ανταποκρίνεται στην περιγραφή, το δείγμα ή υπόδειγμα που πρότεινε ο πωλητής
Αν δεν είναι κατάλληλο για το σκοπό της σύμβασης, ιδίως για την ειδική χρήση
Αν δεν είναι κατάλληλο για τη συνήθως προοριζόμενη χρήση των πραγμάτων
Αν δεν έχει την ποιότητα ή απόδοση που προσδοκά εύλογα ο αγοραστής από πράγμα της ίδιας κατηγορίας. Εδώ λαμβάνονται υπόψη οι δημόσιες δηλώσεις του πωλητή, του παραγωγού ή του αντιπροσώπου, ιδίως στο πλαίσιο της σχετικής διαφήμισης ή επισήμανσης, εκτός αν ο πωλητής δεν γνώριζε και δεν οφειλε να γνωρίζει τη δήλωση
Αν η εγκατάσταση απότελεί μέρος της σύμβασης και πραγματοποιήθηκε από τον πωλητή πλημμελώς ή η πλημμελής εγκατάσταση από τον αγοραστή οφείλεται στην παράλειψη παροχής σωστών οδηγιών από τον πωλητή.
Αν ο πωλητής ακινήτου διαβεβαίωσε τον αγοραστή ότι το ακίνητο έχει ορισμένη έκταση, ευθύνεται για συνομολογημένη ιδιότητα
Αν το πράγμα έχει κάποια νομική ατέλεια που δεν αποτελεί δικαίωμα τρίτου (πχ αυθαίρετη οικοδομή, αυθαίρετο κατασκεύασμα επί ακινήτου) αυτό συνιστά πραγματικό ελάττωμα 29/1990 ΑΠ Ολομ1291/2000 ΑΠ
Πραγματικό ελάττωμα ή έλλειψη ιδιότητας που διαπιστώνεται εντός έξι μηνών από την παράδοση τεκμαίρεται ότι υπήρχε κατά την παράδοση, εκτός αν αυτό δεν συμβιβάζεται με τη φύση του πράγματος, του ελαττώματος ή της έλλειψης. αρ.535 ΑΚαρ.536 ΑΚαρ.537 ΑΚαρ.550 ΑΚ Αν κατά την τροπή του κινδύνου το πράγμα παρουσιάζει πραγματικό ελάττωμα ή του λείπει ιδιότητα ο αγοραστής έχει δικαίωμα να απαιτήσει:
Διόρθωση του πράγματος, ή
Αντικατάσταση του πράγματος, ή
Μείωση του τιμήματος, ή
Υπαναχώρηση, και
Σωρευτικά με ένα από τα άνωτέρω δικαιώματα, αποζημίωση για την ζημία που δεν καλύπτεται από αυτό, ή
Διαζευκτικά με τα ανωτέρω αποζημίωση για την μη εκπλήρωση της σύμβασης
Τα παραπάνω δικαιώματα δεν γεννιούνται αν το ελάττωμα ή η έλλειψη ήταν γνωστά στον αγοραστή κατά την σύναψη της πώλησης ή κατά την ανεπιφύλακτη παραλαβή του πράγματος. Δεν γεννιούνται επίσης αν το ελάττωμα ή η έλλειψη ευθύνεται σε υλικά που χορήγησε ο αγοραστής αρ.537 ΑΚαρ.545 ΑΚ. Για να γεννηθεί το δικαίωμα διόρθωσης, πρέπει αυτή να είναι είναι δυνατή, να μην απαιτεί δυσανάλογες δαπάνες και το πράγμα να μην καταστράφηκε, χειροτέρεψε εξαιτίας του πραγματικού ελαττώματοςαρ.540 εδ. 1 ΑΚαρ.548 ΑΚ198/1998 Εφ.Πειραιώς. Για να γεννηθεί το δικαίωμα αντικατάστασης, πρέπει αυτή να είναι είναι δυνατή και να μην απαιτεί δυσανάλογες δαπάνες. Για να γεννηθεί το δικαίωμα υπαναχώρησης πρέπει το πραγματικό ελάττωμα να μην είναι επουσιώδες, ή η έλλειψη της έκτασης του ακινήτου που βεβαίωσε ο πωλητής να είναι τόση ώστε ο αγοραστής να μην έχει συμφέρον στην σύμβαση. Για να καταργηθεί το δικαίωμα αποζημίωσης (σωρευτική ή διαζευκτική), πρέπει η ιδιότητα να υπήρχε κατά την σύναψη της σύμβασης, αλλά να έλλειψε πριν την τροπή του κινδύνου χωρίς υπαιτιότητα του πωλητή, ή το πράγμα να καταστράφηκε ή να χειροτέρεψε εξαιτίας του πραγματικού ελαττώματοςαρ.544 ΑΚ Κάθε νέο πραγματικό ελάττωμα ή έλλειψη ιδιότητας που ανακύπτει δίνει εκ νέου στον αγοραστή το δικαίωμα επιλογής από τα ανωτέρω δικαιώματααρ.541 ΑΚ.αρ.540 ΑΚαρ.541 ΑΚαρ.543 ΑΚαρ.544 ΑΚαρ.545 ΑΚαρ.548 ΑΚαρ.550 ΑΚ Μεταξύ των δικαιωμάτων αυτών, ο αγοραστής μπορεί να επιλέξει ένα μόνο. Η επιλογή του είναι αμετάκλητη και μπορεί να γίνει με εξώδικη δήλωση ή αγωγή1069/1979 ΑΠ789/1993 Πολ.Πρ.Θεσσαλονίκης.
Ειδικά η αντικατάσταση, υπαναχώρηση, μείωση του τιμήματος
Ο πωλητής οφείλει να αντικαταστήσει το πράγμα σε εύλογο χρόνο και χωρίς σημαντική ενόχληση του αγοραστή. Δικαίωμα αντικατάστασης έχει και ο πωλητής, εφόσον η άσκησή του δεν έιναι ασύμφορη για τον αγοραστή. Επί αντικατάστασης του πράγματος ή υπαναχώρησης λόγω πραγματικού ελαττώματος ή έλλειψης ιδιότητας, ο αγοραστής έχει υποχρέωση να αποδώσει το πράγμα ελεύθερο από κάθε βάρος που του προσέθεσε ο ίδιος καθώς και τα ωφελήματα που αποκόμισε. Ο πωλητής επιστρέφει το τίμημα με τόκο, τα έξοδα της πώλησης, καθώς και όσα ο αγοραστής δαπάνησε για το πράγμα αρ.540 εδ.1 ΑΚαρ.546 εδ.2 ΑΚαρ.547 ΑΚ. Η αντικατάσταση ή η υπαναχώρηση για το κύριο πράγμα περιλαμβάνει και το παρεπόμενο, ακόμη και αν ορίστηκε ιδιαίτερο τίμημα γι’ αυτόαρ.552 ΑΚ. Όταν πουλήθηκαν περισσότερα πράγματα και μερικά μόνο είναι ελαττωματικά ή δεν έχουν τη συνομολογημένη ιδιότητα, το δικαίωμα αντικατάστασης ή υπαναχώρησης περιορίζεται σ’ αυτά, ακόμα και αν ορίσθηκε ενιαίο τίμημα για όλα. Επέκταση του δικαιώματος σε όλο το σύνολο χωρεί μόνο αν τα πράγματα πουλήθηκαν αθρόα ή ως σύνολο και εκείνα που έχουν το ελάττωμα δεν μπορούν να αποχωριστούν από τα υπόλοιπα χωρίς να ζημιωθεί ο ένας από τους συμβαλλομένουςαρ.551 ΑΚ. Όταν οι πωλητές ή αγοραστές είναι περισσότεροι, το δικαίωμα αντικατάστασης ασκείται από όλους και κατά όλων. Η απόσβεση του δικαιώματος για έναν από τους συμβαλλομένους αποσβένει το δικαίωμα και για τους υπόλοιπους. Αντίθετα, το δικαίωμα μείωσης του τιμήμητος ασκείται από τον καθένα ή κατά του καθενός συμμέτρως. Το ίδιο ισχύει και αν ο πωλητής ή ο αγοραστής κληρονομηθεί από πολλούςαρ.553 ΑΚαρ.396 ΑΚ. Το δικαστήριο μπορεί, κρίνοντας ότι οι περιστάσεις δεν την δικαιολογούν, να μην επιδικάσει την αιτηθείσα υπαναχώρηση αλλά μόνο μείωση ή αντικατάστασηαρ.542 ΑΚαρ.549 ΑΚ. Η υπαναχώρηση δεν απαιτείται να γίνει με εξώδικη δήλωση, μπορεί να γίνει και με την αγωγή617/1990 ΑΠ179/2005 Εφ.Δωδεκανήσου. Σε περίπτωση υπαναχώρησης, μετά από αίτηση του δανειστή, το δικαστήριο μπορεί να επιδικάσει εύλογη αποζημίωσηαρ.387 ΑΚ. Η αποζημίωση αυτή δεν ταυτίζεται με το πλήρες διαφέρον σε σχέση με την τιμή που πλήρωσε ο δανειστής σε τρίτο, και λαμβάνεται υπόψη μόνο η πραγματική ζημία832/2004 Εφ.Λάρισας1145/1989 Εφ.Αθήνας.
Ειδικά η αποζημίωση για την μη εκπλήρωση της σύμβασης
Η αποζημίωση λόγω μη εκπλήρωσης της σύμβασης περιλαμβάνει
την θετική ζημία 509/2003 Εφ.Πατρώνκαι
το διαφυγόν κέρδος509/2003 Εφ.Πατρών244/2005 Πολ.Πρ.Λάρισας
Στην θετική ζημία περιλαμβάνονται, ενδεικτικά, το καταβληθέν τίμημα, τα συμβολαιογραφικά έξοδα, ο φόρος μεταβίβασης, η αμοιβή δικηγόρου και μηχανικού κλπ 244/2005 Πολ.Πρ.Λάρισας. Η θετική ζημία περιλαμβάνει και την αξίωση για επιστροφή τυχόν προκαταβληθέντος τιμήματος509/2003 Εφ.Πατρών2784/1986 Εφ.Αθήνας. Στην αποθετική ζημία λογίζεται ποσό ίσο με την αντικειμενική αξία, κατά τον χρόνο άσκησης της αγωγής, του ακινήτου, το οποίο θα είχε στην κυριότητά του ο αγοραστής αν δεν υπήρχε το νομικό ελάττωμα244/2005 Πολ.Πρ.Λάρισας.
Παραγραφή
Τα δικαιώματα του αγοραστή λόγω πραγματικού ελαττώματος ή έλλειψης συνομολογημένης ιδιότητας παραγράφονται μετά την πάροδο πέντε ετών για τα ακίνητα και δύο ετών για τα κινητά αρ.554 ΑΚ. Η παραγραφή αρχίζει από την παράδοση του πράγματος στον αγοραστή, ακόμα και αν ο αγοραστής ανακάλυψε το ελάττωμα ή την έλλειψη της ιδιότητας αργότερα. Αν συμφωνήθηκε προθεσμία ευθύνης του πωλητή για ελάττωμα ή έλλειψη συνομολογημένης ιδιότητας, αυτό σε περίπτωση αμφιβολίας σημαίνει ότι η παραγραφή για τα ελαττώματα ή τις ελλείψεις που εκδηλώθηκαν εντός της προθεσμίας αρχίζει από τη στιγμή που εκδηλώθηκαναρ.555 εδ. 1αρ.556 ΑΚ. Ο χρόνος που διαρκεί η συντηρητική απόδειξη που ζήτησε ο αγοραστής διακόπτει την παραγραφήαρ.555 εδ.2 ΑΚ. Ο πωλητής δεν μπορεί να επικαλεστεί την παραγραφή των προηγούμενων άρθρων αν απέκρυψε ή αποσιώπησε με δόλο το ελάττωμα ή την έλλειψη της συνομολογημένης ιδιότηταςαρ.557 ΑΚ. Ο αγοραστής μπορεί και μετά την εκπλήρωση του χρόνου της παραγραφής να ασκήσει με ένσταση τα δικαιώματά του από το ελάττωμα ή την έλλειψη της συνομολογημένης ιδιότητας, εφόσον ειδοποίησε γι’ αυτά τον πωλητή μέσα στον χρόνο της παραγραφήςαρ.558 ΑΚ. Σε περίπτωση διαδοχικών πωλήσεων, η παραγραφή των δικαιωμάτων του τελικού πωλητή, που ευθύνεται για πραγματικό ελάττωμα ή έλλειψη συνομολογημένης ιδιότητας, κατά του προηγούμενου πωλητή λόγω του ελαττώματος ή της έλλειψης αρχίζει από τότε που ικανοποιήθηκε ο αγοραστής, εκτός αν προηγήθηκε τελεσίδικη δικαστική απόφαση κατά του τελικού πωλητή, οπότε η παραγραφή αρχίζει από την τελεσιδικία της απόφασης αυτής. Κατά τα λοιπά εφαρμόζονται για την παραγραφή οι διατάξεις των άρθρων 554 έως 558αρ.560 ΑΚ. Ανάλογα εφαρμόζονται και οι διατάξεις σε περίπτωση αναγωγής εναντίον κάθε προηγούμενου πωλητή του ίδιου πράγματος.
Σύμφωνα με τον ΑΣΤΙΚΟ ΚΩΔΙΚΑ και τις οδηγίες της σελίδας της ΓΕΝΙΚΗΣ ΓΡΑΜΜΑΤΕΙΑΣ ΚΑΤΑΝΑΛΩΤΗ
